ماده3. در صورتی که داوطلبی باشد، رای گیری صورت می گیرد. شخص یا اشخاصی که حائز بیشترین آرا شوند. بعنوان مدیر و یا اعضای هیات مدیره انتخاب خواهند شد.
ماده4. در صورتیکه داوطلبی نباشد، مدیر یا هیات مدیره به قید قرعه از میان ساکنین بصورت دورهای و بطوری که شامل تمام مالکین ساکن گردد به مدت شش ماه انتخاب می‌شوند.چنانچه اگر در این‌حالت شخصی از پذیرش مسئولیت استنکاف نماید می‌بایست شش برابر مبلغ تعیین شده به عنوان شارژ را به صندوق آپارتمان بپردازد. این مبلغ سالانه در مجمع عمومی تعیین می شود.
بخش دو: وظایف مدیر ساختمان
ماده5. وظایف مدیر یا هیات مدیره عبارت است از:
• اجرای مصوبات مجمع عمومی
• حفظ و نگهداری و زیبا سازی ساختمان
• جلوگیری از تعرض به مشاعات و تقسیم عادلانه استفاده از آنها
• نظارت بر نظافت و تمیزی کل ساختمان
• گسترش روحیه همکاری و تفاهم در ساختمان
• ایجاد محیطی آرام و ایجاد اخلاق و رفتار حسنه و امن
• تشویق و ترغیب صرفه جویی و برخورد با عناصر اسراف و تبذیر
• دریافت شارژ ماهانه و پول سرانه سالانه و ارائه رسید. جواب گوی کلیه حساب و کتاب های دریافت و پرداخت ها، مدیر ساختمان است.
• اعتراضات را به صورت کتبی به ساکن مربوطه اعلام دارد.
• تخلفات را پیگیری نماید.
• مدیر اداره امور را با رعایت مصلحت ساختمان و ساکنین اداره نماید و هزینه‌های ساختمان تا سقف تعیین شده بدون طرح در جلسه عمومی پرداخت نماید.
• مدیر ساختمان موظف است کلیه پرداختی ها و دریافتی های ساختمان را به صورت گویا مستند ثبت و ضبط و نگهداری نماید. هر ماه بصورت گزارش کتبی ارائه دهد و در جلسات شورا توضیح دهد.
ماده6. قصور در امر مدیریت به منزله بی مسئولیتی شخص مربوطه بوده و ضرر و زیان ناشی از این کوتاهی به عهده مدیر است. تشخیص قصور در امر مدیریت صرفا به عهده مجمع عمومی میباشد.
ماده7. هیات مدیره یا مدیر موظف به انتخاب یا برکناری سرایدار ساختمان میباشند. حقوق و مزایای سرایدار طبق مصوبه مجمع عمومی تعیین می گردد.
بخش سه تشکیل جلسات ساختمان
ماده8. جلسات عمومی ساختمان به سه صورت زیر می باشد :
1. جلسات عادی: جلسات عادی هر سه ماه (هر فصل) یک بار در نیمه دوم ماه دوم هر فصل تشکیل می گردد.
2. جلسات فوق العاده : جلسات فوق العاده بنا به ضرورت و با تقاضای مدیر یا یکی از اعضا هیئت مدیره و یا حداقل سه نفر از ساکنین به صورت فوق العاده برگزار می گردد.
3. جلسات تعیین هیئت مدیره: جلسه تعیین هیئت مدیره هر شش ماه یکبار و به همین منظور تشکیل می گردد.
ماده9. شرکت در جلسات مجتمع ضروری است و در صورت غیبت هر یک از مالکین یا ساکنین حق اعتراضی بر مصوبات جلسات را نخواهد داشت.
ماده10. مدیر ساختمان موظف است گزارش عملکرد مالی شش ماهه ساختمان را به صورت گویا شفاف مستند و کتبی در جلسه عمومی ارائه و در صورت درخواست ساکنان یک نسخه تحویل گردد.
ماده11. در جلسات, نخست مدیر ساختمان گزارش و پیشنهاد می دهد سپس هر یک از اعضا هیئت مدیره و به نوبت و با رعایت عدالت و تنظیم وقت هر یک از ساکنین انتقاد پیشنهاد و نظر می دهند و در نهایت درباره مسائل مطروحه رای گیری و صورت جلسه کتبی تنظیم می گردد.تبصره: ریاست کلیه جلسات به عهده مدیر ساختمان است.
ماده12. محل طرح کلیه نظرات انتقادات پیشنهادات جلسات ساختمان است. اعلام نظرات و انتقادات در تابلو ساختمان به نحوی که ایجاد سوء استفاده و اختلاف نماید و باعث تشویش اذهان گردد اکیدا ممنوع است و قابل پیگیری قضایی, رعایت مصوبات جلسات برای کلیه ساکنین الزامی و ضروری است.
ماده13. در جلسه تعیین هیئت مدیره پس از تعیین هیئت مدیره، مدیر جدید رسما و طی صورت جلسه ای هیئت مدیره و مدیر قبلی کلیه اسناد و مدارک را تحویل هیئت مدیره و مدیر جدید می دهند.
بخش چهار هزینه و شارژ
ماده14. هزینه های ساختمان به 1- هزینه‌های ضروری 2- هزینه‌های سرمایه گذاری تقسیم میگردد.
ماده15. تکلیف کارهای عمرانی ساختمان سقف هزینه ها و مبالغ قابل دریافت از هر یک از مالکین و مستاجرین را مجمع عمومی به صورت سالانه تصویب و به مدیر ابلاغ میکند.
ماده16. برای مقابله با هزینه‌های فوق العاده موجودی در دسترس صندوق نباید کمتر از سیصد هزار تومان باشد.
ماده17. کلیه ساکنین موظف هستند مبلغ شارژ و سرانه را به موقع ( تا‌پنجم هر ماه) به مدیر ساختمان یا نماینده او پرداخت کرده و رسید دریافت دارند. در صورت استنکاف از پرداخت حداکثر به مدت دو ماه ، مدیر موظف است پس از تذکر شفاهی و کتبی از طریق مراجع قضایی اقدام و قطع تلفن و برق خاطی را در بردارد و مستنکف موظف است علاوه بر شارژ معوقه تمام هزینه ها و جریمه را پرداخت کند.
ماده18. به ازای هر روز تاخیر در پرداخت شارژ و بدهی، جریمه ای به میزان ده درصد میزان بدهی تعلق می‌گیرد.
ماده19. اعتراض به مبلغ شارژ و سهم از هزینه های مشترک پس پرداخت شارژ امکان پذیر است.
ماده20. مبنای تسهیم هزینه های آب و گاز و برق مشترک بدین صورت میباشد.
• هزینه گاز در ماههایی که از شوفاژ استفاده می شود بر مبنای 75 درصد نسبت متراژ و 25 درصد نسبت تعداد ساکنین هرواحد به کل در سایر ماههای سال بر اساس تعداد ساکنین تسهیم می گردد.
• هزینه آب بر اساس نسبت تعداد ساکنین به کل تسهیم می گردد.
• هزینه برق مشترک به صورت مساوی بین ساکنین تسهیم میگردد.
ماده21. صرف هزینه های بالاتر از سیصد هزار تومان مستلزم طرح و تصویب در جلسات ساختمان است.
ماده22. صرف هر گونه هزینه باید از لحاظ قیمت کیفیت و کمیت توجیه اقتصادی داشته و رعایت مصلحت و صرفه ساکنین بشود.
ماده23. نحوه دریافت حق شارژ و سرانه باید به گونه ای باشد که حتی الامکان به حیثیت افراد لطمه وارد نشود.
ماده24. چنانچه مستاجری حق شارژ خود را نپردازد و یا اقدام تخریبی و مضر انجام دهد علاوه بر اقدام قانونی، موجر موظف به جبران و پرداخت معوقه است مدیر و هیئت مدیره حق دارند با ارجاع امر به مقام قضایی و کسب دستور موقت از اسکان مستاجر جدید موجر تا تمکین جلوگیری بعمل آورند.
ماده25. مدارک و مستندات هزینه‌های عمده ( بالاتر از سیصد هزار تومان) می باید در تابلو جهت رویت ساکنین نصب گردد.
ماده26. مدیر ساختمان موظف است صورت حساب ساختمان را در آغاز کار تحویل گرفته و پایان ماموریت تحویل دهد. در صورت عدم همخوانی حساب مسئول جبران می باشد.
ماده27. دریافتها و پرداخت های هر ماه با جزئیات و نیز صورتحساب شارژ هر ماه و سهم آب و گاز از بیست و پنجم ماه قبل برروی تابلو نصب میگردد و مهلت پرداخت شارژ هر ماه تا پنجم همان ماه میباشد.
ماده28. به منظور جلوگیری از اختلاف حساب، ساکنین موظفند مبلغ شارژ را به حسابهای اعلام شده از سوی مدیر ساختمان واریز نمایند.
بخش پنج وظایف مالکین و ساکنین مجتمع
ماده29. مالکین و ساکنین موظف هستند نهایت همکاری را با مدیر ساختمان بنمایند هر تخریب و عیبی را به صورت کتبی یا شفاهی به مدیر اطلاع دهند و وظایفی را که مدیر به آنان محول مینماید انجام دهند.
ماده30. مالکین موجر موظف هستند قبل از اسکان مستاجر با مدیر و هیئت مدیره ساختمان هماهنگی نموده و دقت کافی و لازم را از هر لحاظ نسبت به مستاجر جدید لحاظ نمایند.تبصره: ساکنین حق دارند با نظر مقام قضایی از اسکان مستاجر ناباب جلوگیری بعمل آورند.
ماده31. تصرف بیش از حصه و غیر قانونی در مشاعات ممنوع و قابل پیگرد قانونی است متصرف غیر مجاز می باید اعاده وضع به حالت اول نماید و جبران خسارت کند.
ماده32. مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است. همچنین نمی توان مانع استفاده ساکنین از قسمت مشاع شد مگر آنکه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملک اختصاصی باشد.
ماده33. هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی- پاسیو- جلوی درب ورودی آپارتمان و پارکینگ قرارداده شود.
ماده34. کلیه ساکنین موظف هستند رعایت نظافت و تمیزی ، نزاکت و ادب ، سکوت و آرامش اخلاق و رفتار حسنه در ساختمان را بنمایند. در ایجاد محیطی آرام و سالم و صمیمی بکوشند. در حفظ بنای ساختمان تلاش نمایند. تخلف و جار و جنجال و سر و صدا موجب ارائه تذکر توسط مدیر ساختمان خواهد شد و چنانچه عمل تهدید ، افترا ، نشر اکاذیب و ایجاد مزاحمت (که طبق مواد 668 ، 669 ، 697،698 و 618 قانون مجازات اسلامی جرم محسوب میگردد) و هر اقدامی مشابه مورد مطروحه و یا خلاف مقررات قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی قانون مذکور از ناحیه احدی از ساکنین مجتمع صورت گیرد که باعث ورود خسارت مادی و معنوی به مدیران و سایر سکنه گردد ، اقدام قانونی لازم معمول خواهد شد و امضا کنندگان این اساسنامه آمادگی خود را جهت احقاق حقوق متضرر اعلام می‌نمایند.
1. ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می باشد. صدای رادیو تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار قابل شنیدن باشد.
2. هرگونه کاری بخصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می کند باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8 و 30 دقیقه تا 13 و 30 دقیقه و همچنین 15 و 30 دقیقه تا 18 و 30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
3. هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل کشیدن صندلی بر روی کف سنگی صدای توپ بازی و دویدن بچه ها و صداهای تحریک آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می باید در ساعت مناسب انجام شود.
4. سرو صدای میهمانی در حد معمول(به طوری که موجب آزار دیگر ساکنین نشود) حداکثر تا ساعت 24 مجاز می باشد و مراسم بدرقه و خداحافظی می‌باید در داخل آپارتمان – نه در راه پله – انجام شود.
5. مراسم آیینی جشنها و سوگواری می بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه ها با حداقل سر و صدا انجام شود.
6. هر کس حق دارد مجلس جشن و مهمانی داشته باشد ولی باید از لحاظ زمان مدت و نوع مراسم رعایت حال ساکنین را بنماید. در صورت عدم رعایت موضوع از طریق مدیر و هیئت مدیره تذکر و در صورت عدم انتباه و درک ضرورت وفق مقررات قانون مجازات اسلامی به عنوان اخلال در نظم و آرامش عمومی قابل پیگیری قضایی است. احدی حق درگیری شخصی و سلیقه‌ای ندارد.
7. طرح شکایت صرفا از طریق مدیر و با هماهنگی و حمایت ساکنین در صورت عدم انتباه خاطی صورت خواهد گرفت.
8. رعایت اخلاق و رفتار حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در مجتمع ممنوع است برای مثال حضور آقایان با پیژامه یا زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع بوده و در صورت مشاهده و تذکر از طریق مدیر ساختمان در صورت عدم انتباه موضوع وفق قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است و کلیه ساکنین موظف به همراهی در طرح شکایت و اخراج متخلف هستند.
9. رعایت صرفه جویی در مصرف آب, گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است . در صورتی که مشاهده گردد واحدی عمدا یا سهوا رعایت صرفه را نمی نماید علاوه بر تخلف انضباطی مدیر ساختمان حق دارد او را مجبور نماید که شمارشگر نصب و یا شارژ بیشتری پرداخت کند.
10. بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.( تابستان 10 تا 12 6-8 بعد از ظهر و
11. مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.
12. نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر سکنه آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.
ماده35. نظر به اینکه انعکاس امور جاری ساختمان به محل اشتغال اعضای هیات مدیره باعث خدشه دار شدن حیثیت و موقعیت شغلی آنها خواهد شد، لذا کلیه افراد و ساکنین مجتمع از انجام این امر جدا پرهیز نمایند و چنانچه در مورد میزان هزینه مربوطه به سهم خود یا موارد دیگر معترض میباشند، در اجرای ماده 24 آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مراتب را به به صورت کتبی به اطلاع مدیران برساند تا حسب مورد در جلسات داخلی اعضای هیات مدیره و یا مجمع عمومی فوق العاده موضوع حل و فصل شود.
ماده36. تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد.
ماده37. سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی دیگر مالکین و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول صورت پذیرد.
ماده38. ساکنین هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب سررفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان هستند.
ماده39. نصب هر گونه آنتن، سایبان نرده حفاظ بند کولر و غیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.
ماده40. مدیران ساختمان می باید حداقل یک بار در سال فیوزهای تابلو برق را کنترل نماید تا در صورت افزایش بار جریان برق آتش سوی بوجود نیاید.تبصره: هرگونه دستکاری در تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع است.
ماده41. کپسولهای آتش نشانی در محل های مناسب نصب شوند و بصورت دورهای کنترل شوند.
ماده42. طبق قانون تملک مدیر ساختمان موظف است کل ساختمان را در برابر بیمه آتش سوزی بیمه نماید و هزینه آن را از واحد ها اخذ نماید. همچنین مدیر ساختمان موظف است آسانسور را در برابر حوادث بیمه نماید.
ماده43. مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شود بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرد.
ماده44. سرایدار ساختمان علاوه بر انجام امور نظافت و رسیدگی به باغچه ، وظیفه کنترل ورود و خروج افراد غریبه در ساختمان را دارد. ساکنین نیز به این نکته توجه داشته باشند که باز کردن در می باید توسط افراد بالغ پس از شناسایی انجام شود.
ماده45. مقررات این آیین نامه فقط در مجمع عمومی قابل تصحیح و تغییر است و این مقررات قابل اجرا و ملاک قانونی در دعاوی است.
این ایین نامه در 45 ماده و 23 تبصره و به انضمام قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به تصویب مجمع عمومی مجتمع رسید و از تاریخ امضاهای زیر لازم الاجرا است.
عالی بود
عالی بود.. مرسی